luck18

曹舟南建了一支“啄木鸟”团队

回首创业三年，，，，，，曹舟南给自己打了80分。。。。。他说，，，，，，最近有两件事让他感应兴奋：一是看到了“变量”的市场机遇；；；；；；；第二，，，，，，针对将来

“增量”市场，，，，，，确定了做双GP（通常合资人）模式，，，，，，将投资职能还给国企，，，，，，luck18双城要老厚道实做本行，，，，，，做落地端。。。。。

时移世易，，，，，，行业暴雷声此起彼伏，，，，，，房地产项目地皮作为金融抵押担保的底层逻辑基础出现松动。。。。。与此同时，，，，，，随着绿城治理控股

(09979.HK)、中原建业(09982.HK)相继登陆本钱市场之后，，，，，，行业代建之风渐起。。。。。

曹舟南称，，，，，，对于变量项主张思虑持续了半年多。。。。。在企业债务爆仓下，，，，，，有好多开发商的项目公司找到了luck18双城，，，，，，但愿通过品牌

置换，，，，，，沉新成立项目信心，，，，，，而最近三个月luck18双城的同事们马一向蹄地在内江、荆州、资阳、广东等全国城市多个项目发展“诊断”。。。。。

从存量共建到变量资产共建，，，，，，变局生长转折，，，，，，情景与三年前千篇一律。。。。。

2018年8月，，，，，，曹舟南辞任绿城中国行政总裁一职，，，，，，走上创业之路。。。。。在服务绿城十年间，，，，，，曹舟南从沉投资中启发出“代建”轻资产

模式，，，，，，三年前创造并引领了“共建”发展模式。。。。。

他曾说，，，，，，但愿成立一个脱胎于绿城，，，，，，区别于蓝城的企业——社会的公器，，，，，，一个但愿扭转房地产下半年运营方式的新的模式。。。。。为此，，，，，，

在创业之初，，，，，，曹舟南花了4个月走访了有关部门和机构，，，，，，调研宏观政策、金融政策。。。。。

11月1日，，，，，，由luck18双城提议主办的第三届共建者钻研大会在荆门召开。。。。。带着三年的“成就单”，，，，，，曹舟南与已经绿城的“老手下”

——现任luck18双城控股有限公司副董事长顾建明，，，，，，luck18双城控股有限公司执行总裁、luck18双城科技集团总裁余海涛一起出席大会，，，，，，

讲述自己对于房地产下半场的意识，，，，，，并就上市传闻、业务模式、发展指标等有关热点问题做出回应。。。。。

“啄木鸟”打算

针对luck18双城变量市场的挖掘，，，，，，余海涛给出了清澈的诠释。。。。。

“城市是一个‘丛林’，，，，，，‘丛林’由构筑和房产组成。。。。。为了开发‘丛林’，，，，，，有些项目不是不能成长，，，，，，而是阶段性出现了问题。。。。。

‘啄木鸟’面对‘病树’而来。。。。。luck18双城但愿做这样的诊断者、医治者和阶段性染指者，，，，，，以此推动项目过程。。。。。这就是啄木鸟打算的

初衷。。。。。”

luck18双城的意识是，，，，，，地产企衣符润水平持续压缩，，，，，，将催生地皮市场产生沉大变动，，，，，，将来5~6年内，，，，，，房地产市场或将细分为存量市场，，，，，，

增量市场和变量市场。。。。。而变量便存在于不确定的楼市市场变动之钟祝。。。。

现实的情况是，，，，，，自2017年楼市深度调控以来，，，，，，截止2021年10月中旬，，，，，，提交破产文件的房企数量高达310家，，，，，，其中，，，，，，泰禾、中原幸福、

恒大、花腔年、蓝光地产、现代置业等房企面对生死问题。。。。。

“金融机构即将面对债务送还、开发商治理主体作用弱化、当拘泥管的改观局面，，，，，，地产项目作为金融产品的底层资产，，，，，，变得不

那么可节造；；；；；；；以行业龙头企业的破产；；；；；；；鸲，，，，，，我们观察到地产行业及有关金融行业面对一场变动。。。。。”

为应对上述业务模式的落地，，，，，，luck18双城梳理了自身的管控系统，，，，，，使之具备可能分？？？？？？？槎员斫心芰κ涑龅幕　。。。。同时通过内表部

“人才共建”，，，，，，提拔形成的luck18双城的“共建师”团队，，，，，，同时推出“啄木鸟打算”为代号的变量项主张全面执行的工作打算和业务

流程系统，，，，，，

全面落地推动变量业务模式。。。。。

"由专业的法务、财政、金融等有关的专业人员组成主题主体，，，，，，辅以开发的销售、工程、设计、成本这些专业人员，，，，，，形成了一个可

机动化、可调配、可阶段性驻场的服务。。。。。我们形象地称之为'啄木鸟医生'，，，，，，能够到每个项目飞行查抄，，，，，，解决问题，，，，，，后盾进行拟订合同，，，，，，

拿出规划。。。。。"

啄木鸟打算的背后的内容是后盾对治理大局和人员团队的刷新。。。。。对此，，，，，，luck18双城将总部架构做出全数调整，，，，，，分设两个部门：投资

发展中心和出产中心，，，，，，将产品中心、营销中心、服务中心组合成大的出产中心。。。。。

“后盾整体扁平化，，，，，，把原来房地产开发链条上的多个业务组合，，，，，，进行？？？？？？？榛员硎涑觥。。。。内部造成与之所匹配的一个个能力？？？？？？？槎杂

的专科，，，，，，并形成所谓共建师或诊断师的一个团队。。。。。”

luck18双城有关人员称，，，，，，由于变量项目处于分歧的阶段，，，，，，项目一旦确定便能够通过出产中心直接进入，，，，，，相当于？？？？？？？榛越，，，，，，速度很快。。。。。

此刻luck18双城占有100多个共建师，，，，，，分成了N个幼组在全国跑，，，，，，大量诊断这些变量项目。。。。。”

据相识，，，，，，近三个月来，，，，，，萦绕主流金融机构的存量业务，，，，，，luck18双城发展了数十个项主张实地调研与战术研判，，，，，，根基形成了以项目“诊断

征询、专业监管、治理置换、结合沉组”层层递进的全新业务模式。。。。。重要在如下业务发展工作：

曹舟南的理解是，，，，，，处所当局第一要保不变、保交付；；；；；；；第二要保区域内的平衡，，，，，，一个是城市里面有N个项目必要平衡，，，，，，遇到不少挑战，，，，，，

此刻还在协调，，，，，，好多新的投资人极度愿意染指到变量项目。。。。。但由于涉及到好多司法问题，，，，，，新的投资人，，，，，，此刻比力审慎，，，，，，但将来或会逐

步打开。。。。。

对于变量项目，，，，，，luck18双城有何选择尺度？？？？？？？将来变量市场又会有多大利润空间？？？？？？？

余海涛诠释称，，，，，，根基能够概括为有系统性、示范性、优良启动性的项目，，，，，，单一地能够称为大客户、样板项目、能够顺畅执行的项目。。。。。

“由于共建相对于代建拥有大量、多频等特点，，，，，，这就好比‘专科门诊’，，，，，，‘门诊’人数好多，，，，，，但是门诊用度不见得很高，，，，，，手术用度

才高。。。。？？？？？？：慰霾皇敲扛鱿钅慷家惺质酢。。。。量大，，，，，，多频，，，，，，单次收费毛利可能不会在一个令人不成接受的领域。。。。。”

曹舟南称，，，，，，luck18双城在变量领域中，，，，，，更注沉的是金融机构形成总对总的系统合作关系。。。。。据相识，，，，，，luck18双城已经与几家主流信任机构

形成了亲昵的合作关系。。。。。

本钱共建下的“变量”“存量”与“增量”

事实上，，，，，，变量市场是曹舟南针对目前市场变动找到的一条新路，，，，，，而面对固有的存量市场，，，，，，luck18双城的将来打算是仍旧会深挖，，，，，，之前

luck18双城在存量领域选择重要是以幼股操盘、融资共建等为主体方式。。。。。

对于将来的增量市场，，，，，，他以为，，，，，，国有涉房企业成为增量市场的主力军；；；；；；；城市发展基金、房地产发展基金、REITs等直接投资将成为

新兴力量，，，，，，并追求持久、不变的开发服务合作；；；；；；；而中小房企则以结合拿地、同业共建方式得以发展。。。。。

“投资与开发将分离，，，，，，若是说将来的增量市场会以国有为主体进行投资，，，，，，落地开发端的民营公司可能性还是会比力大。。。。。”曹舟南的

理解是，，，，，，要处置好增量、存量、变量之间的关系。。。。。

他建议，，，，，，行业底层资产要回归房产品性质属性，，，，，，房企不再单方面钻营高周转，，，，，，注沉房产品物理开发所必须周期的有关规定，，，，，，建议同业

房企与国企合作。。。。。

事实上，，，，，，在luck18双城的轻资产之路上，，，，，，曹舟南在三年前已经给出新玩法：将原有的“代建”升级为“共建”。。。。。以幼股操盘、融资

代建、纯代建、合作开发等为重要方式，，，，，，形成一个业主、投资人、事业合资人、战术合作方的共建生态。。。。。

仅以人员治理来看，，，，，，在luck18双城高管的名片上，，，，，，出现了清一色的“合资人”字样。。。。。曹舟南任绿城行政总裁一职期间，，，，，，曾在公共场所

屡次强调但愿在绿城内部奉行事业合资人造度。。。。。这份未实现的妄想，，，，，，在luck18双城得以全面奉杏祝。。。。

对于将来的发展模式，，，，，，据顾建明介绍，，，，，，luck18双城将深拓“变量”，，，，，，抓抢“存量”，，，，，，机遇型选择“增量”，，，，，，“本钱共建”是符合当前

发展、并在引领将来趋向的先进模式，，，，，，是吻合投资与开发加快分离、切合社会专业化分工、行业可持续化发展的新路路。。。。。

他以为，，，，，，依附主题能力的共建合作是房地产下半场行业的沉要组成部门。。。。。共建的性质在于主题竞争力的合作共赢。。。。。若何可能在“变量”、“存量”和“增量”的竞争中脱颖而出，，，，，，关键在于以“专业资产治理人”的定位，，，，，，助力金融与地产共建良性关系。。。。。

“金融机构在后续涉房类型投资上，，，，，，将进一步美满投前诊断、投后监管、治理置换、保险收回等环节的管控机造；；；；；；；房地产企业需进

一步成立与金融主体的信赖关系，，，，，，适应全新的投融管退全流程的合作模式。。。。。”

事实上，，，，，，项主张成功打造必要满足业主、行业及城市等多维需要。。。。。

一个月前，，，，，，luck18双城颁布“1314”生涯服务系统，，，，，，面向业主、企业、城市治理者3类服务领域。。。。。对于业主，，，，，，助力提升居住品质、生涯

质量。。。。。对于企业，，，，，，前期客延注照拂征询、案场服务、交付运营等企业资产服务规划。。。。。对于城市治理者，，，，，，也造订了详细、专业、综合的

城市资产服务规划。。。。。

据相识，，，，，，目前luck18双城已经进驻荆门、北京、天津、丽江、昭通、赤峰、漯河、西安、武汉、长沙等40余座城市，，，，，，签约优质项目超过

80个，，，，，，项目规划构筑面积超过1600万平方米，，，，，，预估可售货值超过2000亿元，，，，，，“luck18双城”品牌价值达到200+亿元，，，，，，已经实现荆门

湖印宸山、春和云境、苏荷汇等一批样板项目。。。。。

今年指标百亿  上市在筹备中

过往高歌猛进的发展势头，，，，，，已然把企业带入了资金周转降速、负债偿付加压与销售终端萎缩的沉沉困境。。。。。

luck18双城以为，，，，，，新的治理组合和共建秩序的成立，，，，，，是变量中蕴含的朝气，，，，，，是房地产整个行业要面对的值得索求的全新生计方式。。。。。对于

高周转的地产企业，，，，，，他们的开发逻辑已经将产品萎缩为融资载体，，，，，，“借-卖-回”才是其性质的开发逻辑，，，，，，而非传统理解的房产品营造

和客户服务自身。。。。。

事实上，，，，，，为应对时局变动，，，，，，除了在业务领域进行拓展，，，，，，luck18双城在今年也进行了一系列的刷新。。。。。三个业务子集团单元为辅助的“三位

一体”的整体架构。。。。。同时萦绕着总部的扁平、集约、专业方式，，，，，，进行一系列组织架构鼎新，，，，，，深入合资人造度根基优势。。。。。

具体分为luck18双城控股集团总部和luck18双城科技集团、服务集团、城市集团三个子集团，，，，，，控股集团总裁为曹舟南兼任，，，，，，科技集团总裁

为余海涛，，，，，，集团架构调整从去年年底前就已经在作两全，，，，，，从今年1月1日起头施杏祝。。。。

今年合资人股权频仍腾挪引颁发界钻营上市猜测。。。。。对于上市问题，，，，，，曹舟南暗示，，，，，，好多工作在紧锣密鼓地推动，，，，，，但是基于目前香港市

场对内房债务的意识，，，，，，具体哪一天正式申报还未定。。。。。

此表，，，，，，2021年luck18双城也在依附平台及特色的发展合资人造度，，，，，，今年集中在浙江、山东、河南、广东、河北地域进行拓展，，，，，，且同步

增长国有合作项目。。。。。

为分摊风险，，，，，，luck18双城还进行了主业结构持续改进 ，，，，，，其业务不只地产板块，，，，，，还布局了产业板块和服务板块，，，，，，并在今年得到了内容性

的落地和发展，，，，，，落地三个产业基地。。。。。其中，，，，，，生涯服务板块，，，，，，实现了25个项主张签约，，，，，，治理面积达到74万平米。。。。。

据相识，，，，，，今年1-10月luck18双城供给亮相样板区8个，，，，，，年内三个项目实现交付，，，，，，交讣积31.3万㎡。。。。。在四时度还有4到6个样板区将陆续

的盛开。。。。。

对于规模与将来发展，，，，，，据曹舟南介绍，，，，，，今年luck18双城会向首个百亿销售指标冲刺。。。。。将来luck18双城将维持肯定规模的有质量增长，，，，，，达到

行业中等规模的水平。。。。。